สำหรับท่านที่กำลังมีโครงการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ อาคาร บ้านเรือนต่าง ๆ อาจเคยได้ยินคำว่า “Turnkey” กันมาบ้าง โดยเฉพาะผู้ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรศึกษาและทำความเข้าใจเกี่ยวกับการรับเหมาก่อสร้าง เทิร์นคีย์
ทำความรู้จักกับ Turnkey
Turnkey หรือ Turnkey Project คือ การจ้างเหมาแบบเบ็ดเสร็จ หรือโครงการที่มีขอบเขตการดำเนินงานครอบคลุมตั้งแต่การสำรวจ การออกแบบก่อสร้าง ตลอดจนการก่อสร้าง จนแล้วเสร็จสมบูรณ์ รวมถึงการบำรุงรักษาในช่วงเริ่มต้น ก่อนส่งมอบโครงการให้แก่เจ้าของไปดำเนินการต่อไป
โครงการเหล่านี้มักเรียกกันในชื่อ BOOT (ย่อมาจาก B – Build, O – Own, O – Operate, T – Transfer)
"บริษัท เอทีซี คอนสตรัคชั่น (1998) จำกัด ผู้ให้บริการงานก่อสร้างครบวงจร"
หลักการในการสร้างงานแบบ Turnkey
อย่างที่ทราบกันดีว่า Turnkey เป็นงานที่เจ้าของโครงการต้องการให้ผู้รับเหมาไปทำการออกแบบ และก่อสร้างจนแล้วเสร็จเพียงผู้เดียว ซึ่งจะมีหลักการดังนี้
เจ้าของโครงการจะทำแบบร่างทางด้านสถาปัตยกรรม พร้อมทั้งบอกข้อกำหนดต่าง ๆ เช่น ลักษณะของโครงสร้างหรือวัสดุที่เลือกใช้ เพื่อเป็นแนวทางให้ผู้รับเหมาไปประเมินราคาบางครั้งเจ้าของโครงการอาจใช้ลักษณะแบบ Budget Control กล่าวคือจะบอกงบประมาณไว้ แล้วให้ผู้รับเหมาแต่ละบริษัทได้นำเสนอ เจ้าใดให้ข้อเสนอที่ดีกว่าก็จะได้งาน
การเสนองานในรูปแบบ Turnkey นี้ เจ้าของงานกับผู้รับเหมาอาจเคยทำงานกันมาก่อน หรือทราบประวัติฝีมือการทำงาน
เราจะกล่าวได้ว่า Turnkey เป็นวิธีการจ้างผู้เหมา ซึ่งเจ้าของโครงการจะรวมเอาการออกแบบและการก่อสร้างไว้ที่ผู้รับเหมารายเดียวกันในลักษณะ One-Stop Service เบ็ดเสร็จทุกขั้นตอน ผู้รับเหมาที่รับงานมีหน้าที่ตั้งแต่การออกแบบ ตลอดจนการก่อสร้างโครงการทั้งหมดให้แล้วเสร็จ
อีกประเด็นสำคัญของวิธีออกแบบรวมก่อสร้าง (เทิร์นคีย์) ก็คือ บางกรณีผู้รับเหมายังมีหน้าที่จัดหาแหล่งเงินในการก่อสร้างให้กับเจ้าของโครงการอีกด้วย เจ้าของโครงการไม่ต้องดำเนินการใด ๆ เพียงแต่รอเวลารับกุญแจเพื่อเปิดใช้โครงการเท่านั้น และผ่อนชำระคืนเงินค่าก่อสร้าง ภายหลังที่ผู้รับเหมาส่งมอบโครงการเรียบร้อยแล้ว
ยกตัวอย่าง
บริษัท A จ้าง บริษัท B สร้างโรงงานพร้อมติดตั้งเครื่องจักรที่ทันสมัยมาก ๆ (ทันสมัยจนทำเองไม่ได้) ก่อนหน้านั้นผู้จ้างกับผู้รับเหมาจะตกลงกันเรื่องระยะเวลาและเรื่องตัวเงินก่อน
เมื่อบริษัท B สร้างเสร็จ สภาพของโรงงานที่ส่งมอบให้บริษัท A ก็คือ โรงงานที่สร้างและติดตั้งเครื่องจักรทุกอย่างเสร็จแล้ว บริษัท A พร้อมผลิตสินค้าได้ทันที นอกจากนี้ บริษัท A และ บริษัท B อาจทำสัญญาต่อในรูปแบบคล้ายกับการทำประกันเพื่อให้บริษัท B ที่เป็นผู้สร้างคอยดำเนินการดูแลซ่อมแซมระบบให้อีกด้วย
ตัวอย่าง Turnkey ได้แก่ โครงการทางด่วนบูรพาวิถี (บางนา-ชลบุรี) ของการทางพิเศษแห่งประเทศไทย ซึ่งก่อนหน้านี้มีการถกเถียงเกี่ยวกับโครงการสถานีรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ ว่าจะใช้วิธี Turnkey ได้หรือไม่ เนื่องจากแหล่งเงินกู้ที่ผู้รับเหมาหามาได้มักจะมีต้นทุนทางการเงินสูงกว่าแหล่งเงินกู้ที่ภาครัฐสามารถหาได้ ซึ่งในภายหลังเข้าใจว่าโครงการดังกล่าวนี้ไม่ใช้วิธี Turnkey จำกัดแค่การออกแบบและการก่อสร้างเพียงอย่างเดียว แต่ยังให้ผู้รับเหมาที่เข้าร่วมประกวดสามารถเสนอแหล่งเงินกู้มาด้วย หากแหล่งเงินกู้ที่ผู้รับเหมาเสนอมานั้น มีต้นทุนทางการเงินต่ำกว่าแหล่งเงินกู้ของรัฐบาล ก็จะพิจารณาใช้แหล่งเงินกู้ที่ผู้รับเหมากเสนอมานั้น ซึ่งทั้งหมดนี้ก็จะกลายเป็นวิธีเทิร์นคีย์ชนิดเต็มรูปแบบไปโดยปริยาย
นับว่าการจ้างเหมาแบบ Turnkey นั้นเป็นการจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบคลุมตั้งแต่ต้นน้ำยันปลายน้ำที่ลดการเกิดปัญหาที่ไม่พึงประสงค์ได้มาก
หากเจ้าของที่ดินหรือเจ้าของโครงการใดต้องการจัดการงานก่อสร้างที่ปัญหาและขั้นตอนงานต่างๆ ไปได้ การดำเนินงานแบบ Turnkey ก็เป็นสิ่งที่น่าสนใจมาก ๆ ครับ